Die Eigenmietwert-Reform betrifft nicht nur Eigenheimbesitzer. Für private Vermieter kann der neue Schuldzinsabzug ab 2029 die Nachsteuerrendite von Renditeliegenschaften deutlich verändern.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird in der Schweiz vor allem als Veränderung für Eigenheimbesitzer wahrgenommen. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum. Weniger Aufmerksamkeit erhält bislang eine Änderung, die für private Vermieter und Eigentümer von Renditeliegenschaften erhebliche wirtschaftliche Folgen haben kann: die Neuregelung des privaten Schuldzinsabzugs.

Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen hält, erzielt auch künftig steuerbare Mieteinnahmen. Gleichzeitig können sich jedoch die Möglichkeiten verändern, die tatsächlich anfallenden Finanzierungskosten steuerlich geltend zu machen. Für stark fremdfinanzierte Renditeliegenschaften kann dadurch die Nachsteuerrendite sinken, obwohl sich an Mieteinnahmen, Hypothek und Zinssatz nichts verändert.

Der Schuldzinsabzug wird zum entscheidenden Faktor

Für Eigentümer vermieteter und verpachteter Immobilien kommt künftig die sogenannte quotal-restriktive Methode zur Anwendung. Vereinfacht ausgedrückt hängt der abzugsfähige Anteil der privaten Schuldzinsen davon ab, welchen Anteil die vermieteten und verpachteten Immobilien am gesamten Vermögen ausmachen.

Besitzt ein Eigentümer beispielsweise eine Renditeliegenschaft im Wert von CHF 2,5 Millionen und weiteres Vermögen von ebenfalls CHF 2,5 Millionen, beträgt der Anteil der vermieteten Immobilie am Gesamtvermögen 50 Prozent.

Bei insgesamt CHF 30’000 privaten Schuldzinsen könnten in einer vereinfachten Modellrechnung entsprechend CHF 15’000 steuerlich berücksichtigt werden.

Die wirtschaftlichen Finanzierungskosten bleiben davon unberührt. Der Eigentümer bezahlt weiterhin CHF 30’000 an die Bank. Steuerlich wirkt sich jedoch möglicherweise nur noch ein Teil dieser Kosten aus.

Ausführlich wird die neue Systematik im Ratgeber zur Eigenmietwert-Reform für private Vermieter erläutert.

Gleiche Immobilie, geringere Nachsteuerrendite

Welche Auswirkungen daraus entstehen können, zeigt eine einfache Modellrechnung.

Angenommen, eine vermietete Immobilie erzielt jährlich CHF 80’000 Mieteinnahmen. Für eine Hypothek von CHF 1,5 Millionen fallen bei einem Zinssatz von zwei Prozent CHF 30’000 Schuldzinsen an. Weitere abzugsfähige Kosten betragen CHF 10’000.

Können die CHF 30’000 Schuldzinsen vollständig berücksichtigt werden, verbleiben in dieser vereinfachten Betrachtung CHF 40’000 zusätzliches steuerbares Einkommen.

Werden aufgrund der neuen Quote hingegen nur noch CHF 15’000 der Schuldzinsen berücksichtigt, erhöht sich das zusätzliche steuerbare Einkommen auf CHF 55’000.

Die Differenz beträgt CHF 15’000. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 30 Prozent entspräche dies einer zusätzlichen jährlichen Steuerbelastung von rund CHF 4’500.

Entscheidend ist dabei: Die Immobilie hat keinen zusätzlichen Franken erwirtschaftet. Mieteinnahmen, Hypothek und tatsächlich bezahlte Zinsen sind identisch geblieben. Lediglich die steuerliche Berücksichtigung der Finanzierungskosten hat sich verändert.

Gemischte Vermögen können besonders relevant werden

Die neue Systematik ist insbesondere für Eigentümer interessant, die neben Renditeliegenschaften weitere Vermögenswerte besitzen. Dazu können beispielsweise ein selbstgenutztes Eigenheim, Wertschriften oder liquide Mittel gehören.

Verändert sich die Zusammensetzung des Vermögens, kann sich auch die für den Schuldzinsabzug relevante Quote verändern.

Wächst beispielsweise ein Wertschriftendepot deutlich, während der Wert der vermieteten Immobilie konstant bleibt, sinkt deren relativer Anteil am Gesamtvermögen. Damit kann sich auch der steuerlich berücksichtigte Anteil der privaten Schuldzinsen verändern.

Für private Bestandshalter wird es deshalb wichtiger, Immobilienfinanzierung, Vermögensstruktur und Nachsteuerrendite gemeinsam zu betrachten.

Verkehrswert und gebundenes Eigenkapital werden wichtiger

Ob eine Renditeliegenschaft unter den neuen Bedingungen weiterhin wirtschaftlich attraktiv ist, lässt sich nicht allein anhand der Bruttomiete beurteilen.

Eigentümer sollten vielmehr untersuchen, welche Nettorendite nach Unterhalt, Finanzierung und Steuern tatsächlich verbleibt. Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie viel Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist und welche alternative Rendite dieses Kapital erzielen könnte.

Eine aktuelle Verkehrswertschätzung der Immobilie bildet deshalb eine wichtige Grundlage für die strategische Beurteilung. Erst wenn Marktwert, Fremdfinanzierung, laufende Kosten und Erträge bekannt sind, lassen sich unterschiedliche Handlungsoptionen sinnvoll miteinander vergleichen.

Dr. Robert Grünwald, Immobilienexperte und Verwaltungsratspräsident der Dr. Grünwald Immobilien AG, sieht deshalb bereits vor Inkrafttreten der Reform Handlungsbedarf:

“Die Eigenmietwert-Reform ist für private Vermieter vor allem eine Renditefrage. Wer eine stark fremdfinanzierte Immobilie hält, sollte nicht erst 2029 prüfen, was der eingeschränkte Schuldzinsabzug für sein Portfolio bedeutet.”

Entschuldung, Neustrukturierung oder Verkauf

Eine ungünstigere steuerliche Behandlung bedeutet keineswegs automatisch, dass eine Renditeliegenschaft verkauft werden sollte. Sie kann jedoch Anlass sein, die bisherige Strategie neu zu bewerten.

Eine Möglichkeit besteht darin, die Fremdfinanzierung zu reduzieren. Dadurch sinken die tatsächlichen Zinskosten und ein eingeschränkter Schuldzinsabzug fällt wirtschaftlich weniger stark ins Gewicht. Gleichzeitig wird allerdings zusätzliches Eigenkapital in der Immobilie gebunden.

Bei grösseren Immobilienvermögen können zudem strukturelle Fragen an Bedeutung gewinnen. Dazu gehört beispielsweise, ob zukünftige Immobilieninvestitionen weiterhin privat oder innerhalb einer Immobiliengesellschaft erfolgen sollen. Eine Übertragung bestehender Immobilien in eine Gesellschaft muss dabei aufgrund möglicher Steuerfolgen und Transaktionskosten individuell geprüft werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die gezielte Bereinigung des Portfolios. Gerade bei älteren, kapitalintensiven oder stark fremdfinanzierten Objekten kann geprüft werden, ob das gebundene Kapital anderweitig wirtschaftlicher eingesetzt werden könnte.

Bei einem Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollte deshalb nicht nur der aktuelle Mietertrag betrachtet werden. Marktwert, zukünftiger Investitionsbedarf, Finanzierung, Steuern und gebundenes Eigenkapital ergeben zusammen das wirtschaftlich relevante Gesamtbild.

Eigentümer sollten die Zeit bis 2029 nutzen

Bis zum Inkrafttreten der Reform bleibt privaten Bestandshaltern noch Zeit. Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, die Auswirkungen frühzeitig zu berechnen.

Eine Anpassung der Finanzierung, die Neustrukturierung eines Immobilienportfolios oder der Verkauf einer Renditeliegenschaft sind Entscheidungen, die nicht unter Zeitdruck getroffen werden sollten. Zudem können sich Marktwerte, Hypothekarzinsen und die persönliche Vermögenssituation bis 2029 verändern.

Der erste Schritt besteht daher nicht in einer vorschnellen Transaktion, sondern in einer belastbaren Bestandsaufnahme. Eigentümer sollten wissen, welchen Marktwert ihre Immobilien besitzen, welche tatsächliche Nettorendite sie erwirtschaften und wie viel Eigenkapital darin gebunden ist.

Die Eigenmietwert-Reform ist damit für private Vermieter nicht nur ein steuerliches Thema. Sie kann auch zu einer grundlegenden Frage der zukünftigen Immobilienstrategie werden.

Über Dr. Grünwald Immobilien AG

Die Dr. Grünwald Immobilien AG mit Sitz in Wollerau begleitet Immobilieneigentümer bei der Bewertung, strategischen Positionierung und Vermarktung von Wohn- und Renditeliegenschaften. Verwaltungsratspräsident Dr. Robert Grünwald verbindet immobilienwirtschaftliche Beratung mit einer individuellen Analyse der jeweiligen Eigentümer- und Objektsituation.

_Hinweis: Die dargestellten Berechnungen dienen der vereinfachten Veranschaulichung. Die konkreten steuerlichen Auswirkungen der Reform hängen von der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation ab und sollten mit einer qualifizierten Steuerberatung geprüft werden._

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Dr. Grünwald Immobilien AG
Herr Robert Grünwald
Roosstr. 43
8832 Wollerau
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email : info@dr-gruenwald-immo.ch

Die Dr. Grünwald Immobilien AG mit Sitz in Wollerau begleitet Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien. Das Unternehmen ist auf Wohnimmobilien, Grundstücke und Renditeliegenschaften spezialisiert und betreut Eigentümer insbesondere in den Regionen Schwyz, Zürichsee, Thurgau und Baden. Verwaltungsratspräsident Dr. Robert Grünwald legt den Schwerpunkt auf eine fundierte Immobilienbewertung, eine objektbezogene Vermarktungsstrategie und die persönliche Begleitung während des gesamten Verkaufsprozesses.

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