Immobilienhandel erklärt

Immobilien kaufen, renovieren und kurze Zeit später mit Gewinn wieder verkaufen: Das Geschäftsmodell “Fix & Flip” klingt auf den ersten Blick einfach. In sozialen Medien wird es teilweise sogar als unkomplizierter Einstieg in die Welt der Immobilien dargestellt. Die Realität ist deutlich komplexer.

Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, beschäftigt sich seit Jahren mit Immobilien in Leipzig. Neben dem langfristigen Aufbau und der Entwicklung von Immobilienbeständen gehört die Bewertung von Entwicklungspotenzialen zum Alltag eines Immobilienunternehmers.

Der Gewinn entsteht nicht durch einen neuen Anstrich

Eine verbreitete Vorstellung lautet, eine abgewohnte Immobilie günstig zu kaufen, einige Schönheitsreparaturen vorzunehmen und sie anschließend erheblich teurer weiterzuverkaufen.

In einem professionellen Immobilienmarkt funktioniert das nur selten so einfach.

Der spätere Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab: Lage, Zustand, Grundriss, allgemeine Marktsituation und Qualität der durchgeführten Maßnahmen.

“Die entscheidende Arbeit beginnt lange vor der eigentlichen Sanierung”, sagt Sven Schwarzat. “Man muss bereits beim Ankauf verstehen, warum eine Immobilie heute einen bestimmten Wert besitzt und wodurch sich dieser Wert tatsächlich verbessern lässt.”

Für die Schwarzat Capital GmbH spielt deshalb die Prüfung vor dem Ankauf eine zentrale Rolle.

Der Einkauf ist entscheidend

Bei Fix-&-Flip-Projekten ist der Einkaufspreis besonders wichtig.

Zwischen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Sanierung und späterem Verkauf muss genügend Abstand vorhanden sein, damit ein Projekt wirtschaftlich funktioniert.

Ein vermeintlich günstiges Angebot kann sich schnell als teuer herausstellen, wenn während der Sanierung erhebliche zusätzliche Kosten entstehen.

Gerade bei Bestandsimmobilien in Leipzig können ältere Leitungen, Elektrik oder andere Bauteile zusätzliche Investitionen erforderlich machen.

Sven Schwarzat sieht deshalb die technische Einschätzung einer Immobilie als wichtigen Bestandteil der Ankaufskalkulation.

Zeit kostet Geld

Fix & Flip ist außerdem ein zeitkritisches Geschäftsmodell.

Je länger eine Immobilie entwickelt wird, desto länger ist Kapital gebunden. Bei einer Finanzierung entstehen gleichzeitig laufende Zinsen.

Auch Hausgeld, Versicherungen und andere Kosten können während der Projektphase weiterlaufen.

Verzögert sich eine Sanierung beispielsweise durch fehlende Handwerker oder unerwartete Schäden, reduziert dies die ursprünglich kalkulierte Marge.

Die Schwarzat Capital GmbH berücksichtigt deshalb bei Immobilienprojekten nicht nur Baukosten, sondern auch die geplante Projektdauer.

Nicht jede Modernisierung erhöht den Wert

Ein weiterer Irrtum besteht darin, jede Investition automatisch als Wertsteigerung zu betrachten.

Eine besonders teure Küche kann beispielsweise mehr kosten, als Käufer später bereit sind, dafür zusätzlich zu bezahlen.

Gleiches gilt für außergewöhnliche Materialien oder sehr individuelle Gestaltungen.

Sven Schwarzat hält deshalb eine zielgruppengerechte Sanierung für entscheidend.

Eine Immobilie sollte für den Markt entwickelt werden, auf dem sie später angeboten wird.

Steuern und Nebenkosten nicht vergessen

Auch die Transaktionskosten spielen eine erhebliche Rolle.

Beim Ankauf entstehen unter anderem Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Transaktion können weitere Kosten hinzukommen.

Auch der spätere Verkauf und die steuerliche Behandlung müssen in einer professionellen Kalkulation berücksichtigt werden.

Wer lediglich Einkaufspreis und Verkaufspreis gegenüberstellt, erhält deshalb kein realistisches Bild des Ergebnisses.

Fix & Flip ist Immobilienentwicklung im Kleinen

Richtig umgesetzt ist Fix & Flip weniger ein schnelles Spekulationsmodell als eine Form der Projektentwicklung.

Der Investor übernimmt eine Immobilie in einem bestimmten Zustand, investiert Kapital und Arbeit und versucht, anschließend ein besser nutzbares oder qualitativ höherwertiges Objekt zu schaffen.

Genau darin sieht Sven Schwarzat die wirtschaftliche Berechtigung des Modells.

Die Wertschöpfung sollte aus einer tatsächlichen Verbesserung der Immobilie entstehen – und nicht ausschließlich aus der Hoffnung, dass die allgemeinen Immobilienpreise während der Haltedauer steigen.

Leipzig bietet Chancen – aber keine Garantie

Der Leipziger Immobilienmarkt bietet aufgrund seines umfangreichen Bestands zahlreiche unterschiedliche Objekte.

Doch auch in Leipzig ist nicht jede sanierungsbedürftige Wohnung automatisch ein gutes Fix-&-Flip-Projekt.

Für die Schwarzat Capital GmbH bleibt deshalb die Kalkulation entscheidend.

Fix & Flip kann funktionieren. Es erfordert jedoch Kapital, Marktkenntnis, Baukompetenz und vor allem Disziplin beim Ankauf.

Wer lediglich darauf setzt, eine Immobilie irgendwie zu verschönern und anschließend automatisch teurer zu verkaufen, unterschätzt die Komplexität des Geschäfts.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Schwarzat Capital GmbH
Herr Sven Schwarzat
Ernst-Thälmann-Straße 18
06686 Lützen
Deutschland

fon ..: 034444909876
web ..: http://www.schwarzat-capital.de
email : info@schwarzat-capital.de

Über den Autor: Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine Expertise und Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum Leipziger Immobilienmarkt.

Über die Schwarzat Capital GmbH: Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein führendes Unternehmen im Bereich Immobilieninvestitionen und -entwicklung. Das Unternehmen spezialisiert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung von Wohnimmobilien in Leipzig.

Pressekontakt:

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