Wer eine Immobilie erbt, hat wenig Zeit: sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für das Finanzamt. Ein Kölner Immobilienmakler erklärt die ersten Schritte.

Eine geerbte Immobilie bringt Verantwortung mit sich, und zwar deutlich schneller, als vielen Erben bewusst ist. Bereits sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall endet die Frist, innerhalb derer sich das Erbe beim Nachlassgericht ausschlagen lässt. Wer diese Zeitspanne verstreichen lässt, nimmt das Erbe automatisch an, einschließlich aller Schulden und Hypotheken, die auf der Immobilie lasten können. Die Seffen Immobilien GmbH, Immobilienmakler aus Köln, hat deshalb einen kostenfreien Ratgeber veröffentlicht, der Erben durch die entscheidenden ersten Wochen führt.

Der erste Schritt führt zum Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. Dort lässt sich prüfen, ob ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Fehlt beides, greift die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, und aus mehreren Erben wird automatisch eine Erbengemeinschaft. Da sich ein Haus nicht in natürliche Teile zerlegen lässt, müssen sich die Miterben einigen. Möglich sind die Auszahlung einzelner Beteiligter, der gemeinsame Verkauf oder, als letzte Option, die Teilungsversteigerung, die in der Regel zu spürbar niedrigeren Erlösen und zusätzlichen Kosten führt.

Parallel läuft die steuerliche Uhr. Eine Erbschaft muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten gemeldet werden. Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, nicht verwandte Erben dagegen nur von 20.000 Euro. Vollständig steuerfrei bleibt die Immobilie unter Umständen dann, wenn direkte Erben sie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen und die Wohnfläche unter 200 Quadratmetern liegt.

Entscheidend für nahezu jeden weiteren Schritt ist der Verkehrswert. Ohne eigenes Gutachten schätzt das Finanzamt den Wert pauschal, was die Steuerlast höher ausfallen lassen kann als nötig. Ein fachlich erstelltes Wertgutachten berücksichtigt dagegen Mängel, Abnutzung und Sanierungsbedarf und liefert zugleich die Grundlage für die Frage, ob Vermietung, Eigennutzung oder Verkauf die passende Lösung ist. Wichtig ist außerdem die Reihenfolge: Wer eine geerbte Immobilie zunächst vermietet und erst später verkauft, erzielt im Regelfall einen niedrigeren Preis, weil vermietete Objekte am Markt geringer bewertet werden.

Der kostenfreie Ratgeber zum Immobilienerbe behandelt darüber hinaus die Grundbuchänderung, den Erbschein sowie die Abwägung zwischen Vermietung, Eigennutzung und Verkauf. Er steht unter seffen.immo/ratgeber zum Download bereit.

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Die Seffen Immobilien GmbH mit Sitz in Köln begleitet Eigentümer beim Verkauf, Kauf und bei der Bewertung von Immobilien in Köln und im Rheinland. Zum Leistungsspektrum gehören die Wertermittlung durch einen TÜV-zertifizierten Wertermittler, die Aufbereitung sämtlicher Verkaufsunterlagen, professionelle Foto-, Drohnen- und 4K-Videoaufnahmen, die Vermarktung über mehr als 80 Immobilienportale sowie die Begleitung von Notartermin und Übergabe.

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