Immobilienmarkt Budapest 2026: Das Ende der Airbnb-Goldgräberstimmung
Für Investoren in Kurzzeitvermietung in Budapest wird es 2026 ungemütlich. Experten raten zur strategischen Umschichtung in studentisches Wohnen.
Budapest/Berlin, 24. Januar 2026 – Jahrelang galt Budapest als das “Paris des Ostens” nicht nur für Touristen, sondern auch für Kapitalanleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Mit Einstiegspreisen weit unter deutschem Niveau und zweistelligen Renditen durch Airbnb-Vermietung lockte die Donaumetropole privates Kapital an. Doch diese Ära endet jetzt.
Der regulatorische “Perfect Storm”
Der Report analysiert die massiven gesetzlichen Eingriffe, die zum Jahreswechsel 2025/2026 in Kraft getreten sind. “Wir sehen keinen leichten Markteingriff, sondern eine gezielte Disruption des Sektors”, heißt es in der Analyse. Die neuen Restriktionen basieren auf drei Säulen, die Investoren massiv unter Druck setzen:
Der Präzedenzfall Terézváros: Im beliebten VI. Bezirk gilt seit dem 1. Januar 2026 ein faktisches Totalverbot. Gewerbliche Kurzzeitvermietungen sind illegal, Verstöße werden mit Bußgeldern von bis zu 2 Millionen Forint (ca. 5.000 Euro) geahndet. Hoffnungen auf eine rechtliche Aufweichung wurden zerschlagen, nachdem die Kúria (Ungarns Oberster Gerichtshof) die Vorrangstellung des Wohnrechts vor gewerblichen Interessen bestätigte.
Nationales Moratorium: Die ungarische Regierung hat ein landesweites Einfrieren neuer Lizenzen verhängt. Bis Ende 2026 werden keine neuen Registrierungsnummern (NTAK) für private Unterkünfte ausgegeben, was den Markteintritt für neue Investoren in diesem Segment unmöglich macht.
Steuerliche Strangulierung: Für bestehende Lizenzen in noch offenen Bezirken hat sich die pauschale Zimmersteuer fast vervierfacht – von 38.400 HUF auf 150.000 HUF pro Zimmer und Jahr. Dies senkt insbesondere bei kleineren Einheiten die Marge empfindlich.
Tourismus-Boom trifft auf Wohnraumkrise
Hintergrund der harten Maßnahmen ist die Diskrepanz zwischen Tourismusrekorden und lokaler Wohnungsnot. Budapest verzeichnet aktuell fast 18 Millionen Gästenächte pro Jahr (bei etwa 6 Millionen Besuchern), wobei Kurzzeitvermietungen zuletzt rund 40 % Marktanteil hielten. Die Folge war eine Verdreifachung der Immobilienpreise seit 2015, die Einheimische zunehmend aus der Innenstadt verdrängte. Die politische Antwort – getrieben durch den Wettbewerb zwischen der Regierungspartei Fidesz und der Opposition um Wählerstimmen bei den anstehenden Wahlen – ist nun eine harte Regulierung, die Investoren aus dem Ausland direkt trifft.
Strategiewechsel: Vom Touristen zum Studenten
“Das Risiko-Rendite-Profil von Airbnb-Investments hat sich fundamental ins Negative verschoben”, so das Fazit des Reports. Doch der Bericht ist kein Abgesang auf den Standort Budapest, sondern ein Plädoyer für Professionalisierung. Während der spekulative Markt für Ferienwohnungen austrocknet, identifiziert Budapest Invest eine krisenfeste Nische als neuen “Safe Haven” für deutsche Anleger: Studentisches Wohnen.
Budapest ist mit der Semmelweis-Universität und zahlreichen internationalen Hochschulen ein Magnet für ausländische Studenten, insbesondere aus dem deutschsprachigen Raum und Skandinavien. Diese Zielgruppe sucht hochwertigen Wohnraum, den der veraltete und völlig unzureichende Bestand an staatlichen Wohnheimen nicht bieten kann.
Die Vorteile dieser Strategie liegen laut Analyse auf der Hand:
Politische Sicherheit: Weder Regierung noch Opposition planen Einschränkungen bei studentischem Wohnraum.
Währungsstabilität: Im Premium-WG-Segment hat sich eine faktische “Euroisierung” der Mietverträge durchgesetzt, was Investoren vor der Volatilität des Forint schützt.
Planbarkeit: Statt wöchentlichem Mieterwechsel und Reinigungsaufwand bieten Semesterverträge mit bonitätsstarken Eltern als Bürgen stabile Cashflows.
Die Analyse empfiehlt Investoren konkret die Reallokation von Kapital aus den touristischen Hotspots (Bezirk VI und VII) in die akademischen Zentren der Bezirke VIII (Józsefváros) und IX (Ferencváros). “Der Budapester Markt reift. Er wandelt sich von einem spekulativen Spielplatz zu einem professionellen Anlagemarkt, in dem Substanz und nachhaltige Bewirtschaftung den schnellen Touristen-Euro ersetzen”, schließt der Bericht.
Den vollständigen Marktbericht mit Grafiken, Steuer-Vergleichen und detaillierten Handlungsempfehlungen finden Interessierte und Pressevertreter unter:
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Budapest Invest
Herr Tim Adams
Bezerédj utca 10
1081 Budapest
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Budapest Invest ist der spezialisierte Partner für deutschsprachige Privatinvestoren (DACH-Region) auf dem Budapester Immobilienmarkt. Mit einem Fokus auf Budgets zwischen 100.000 und 300.000 Euro begleitet das Unternehmen Anleger von der Objekt-Akquise über die Sanierung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Ziel ist die Schaffung von passivem Einkommen durch datenbasierte Investmentstrategien fernab von Spekulation.
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