Strategien zur Entwicklung von Bestandsgebäuden für Produktionsbetriebe

Ob Wachstum, Optimierung der Produktions- und Logistikprozesse, Verlagerung einzelner Standorte oder Sanierungsstau: Die Gründe für die Entwicklung eines neuen oder bestehenden Gebäudes sind vielfältig, ebenso die Lösungsansätze, da die Konzeptentwicklung auf das jeweilige Unternehmen und seine Zielvorgaben ausgerichtet sein muss. Ein neues Werk auf der “grünen Wiese” zu errichten, scheint für Unternehmen häufig der einfachere Weg zu sein, weil sie fürchten, ihre Ziele mit ihren Bestandsgebäuden und -flächen nicht erreichen zu können. Dabei sprechen häufig gute Gründe für den Brownfield-Ansatz.

“Aus kleinem Anfang entspringen alle Dinge” wusste schon der römische Philosoph Marcus Tullius Cicero. Mehr als 2.000 Jahre später hat dieser Merksatz noch immer Gültigkeit – auch in der Wirtschaft: Unternehmen fangen klein an, wachsen mit zunehmendem Erfolg und an den “kleinen Anfang” werden nach und nach z.B. weitere Gebäude und Flächen angebaut. Als “vereinigte Hüttenwerke” lassen sich oft die Gebäudestrukturen vieler mittelständischer Unternehmen daher treffend beschreiben. Früher oder später kommen die meisten Unternehmen allerdings an den Punkt, an dem die älteren Gebäude sanierungsbedürftig werden und ein weiterer Ausbau und bloße kosmetische Reparaturen nicht mehr sinnvoll sind. An diesem Punkt sollten Organisationen einen Schnitt in ihrer Vorgehensweise machen und sich die Frage stellen, wie ihre Produktions- und Logistikprozesse langfristig entwickelt werden sollen und wie ihr Werk entsprechend gestaltet werden muss.

Gebäude auch mit Brownfield-Ansatz anhand der Prozesse gestalten

Denn bei der Gebäudeplanung gilt der Ansatz “form follows function”. Es gilt also, Gebäude und Flächen nach den Prozessen zu gestalten und nicht die Prozesse nach den vorhandenen Gebäudestrukturen auszurichten. Weil sich das in einem Neubau auf der “grünen Wiese” vermeintlich einfacher realisieren lässt, wählen viele Organisationen den Greenfield-Ansatz – aus Angst vor den Herausforderungen und Restriktionen, die ein Brownfield-Projekt möglicherweise mit sich bringt. Doch Angst ist im Unternehmertum der falsche Antrieb. Zudem bietet der Brownfield-Ansatz oftmals sehr gute Lösungsansätze sowie Realisierungsmöglichkeiten und kann zudem der kostengünstigere und nachhaltigere Ansatz sein.

Bei Brownfield-Projekten besteht – anders als bei Greenfield-Vorhaben – zwar ein bunter Strauß an Herausforderungen: In den bestehenden Gebäuden wird produziert, Veränderungen in laufenden Prozessen durchzuführen birgt eine hohe Komplexität. Doch mit der richtigen, strategischen Planung und Vorgehensweise lassen sich diese Hürden nehmen. Unternehmen können beispielsweise vorproduzieren, um einen vorrübergehenden Produktionsstopp während des Umbaus zu kompensieren. Zudem sind in der Regel nicht alle Gebäude zur selben Zeit gleichermaßen sanierungsbedürftig; möglicherweise sind auf dem Grundstück sogar noch Freiflächen vorhanden, auf denen zum Ausgleich ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die Baumaßnahmen und der anschließende Umzug einzelner Unternehmensbereiche können dann schrittweise erfolgen, sodass die Eingriffe in den laufenden Betrieb möglichst geringgehalten werden können.

Von der Frühaufklärung zur Idealplanung

Die Planungen – bei Brownfield und bei Greenfield – beginnen mit einer strategischen Frühaufklärungsmethode, mit der zunächst geklärt wird, ob und in welchem Umfang ein Investitions- und Sanierungsstau gegeben ist. Der aktuelle Gebäudezustand wird hinsichtlich Energieeffizienz, Brandschutzanforderungen, der technischen Anlagen usw. umfänglich analysiert, auch die geplante Entwicklung des Unternehmens wird in den Blick genommen. Zentrale Fragen sind dabei z.B.:

– Welches Produktportfolio und welche Stückzahlen wird das Unternehmen in fünf oder zehn Jahren herstellen?
– Welches Wachstum wird erwartet?

Zudem wird das Produktionsnetzwerk analysiert, wobei geklärt wird, wie die einzelnen Unternehmensstandorte idealerweise belegt werden sollten.

Aus der Stückzahl- und Produktionsportfolioentwicklung (für die einzelnen Standorte) lassen sich dann die notwendigen Prozesse sowie die Technik, die für die Herstellung gebraucht wird, ableiten. Auf dieser Grundlage wiederum können die Flächenelemente dimensioniert und in einem Ideal-Layout positioniert werden – so entsteht eine Idee der Werksstruktur, aus der die Idealplanung mit folgenden Fragen abgeleitet werden kann:

– Wie hoch, breit und lang muss das Gebäude im Idealfall sein?
– Welche Flächen werden für den Wareneingang, das Lager, die Vorproduktion, die Endfertigung das Fertigwarenlager usw. benötigt?
– Wie viele Tore braucht die Halle und wo müssen diese eingebaut sein?
– Welche Deckenlast muss die Halle tragen können?
– Welche Anforderungen gibt es an das Raumklima bzw. die Reinheit?
– Welchen Bodenlasten oder Fundamente für Maschinen werden gebraucht?

So ergeben sich also die konkreten Anforderungen an die Gebäude, wie z.B. Sozial-und Büroräume, Technikräume und die äußeren Anlagen wie z.B. die Anfahrt- oder Logistikflächen.

Idealplanung als Startpunkt und Referenz

Die Idealplanung findet ohne Restriktionen statt, hat aber einen realen Umsetzungscharakter. In der Regel ist sie nicht weit von einem potenziellen Greenfield entfernt und sollte sowohl für dieses als auch für das Brownfield stets der Startpunkt sein, weil sie als Referenz dient und sich mit ihrer Hilfe die ideale Realplanung erstellen lässt. Für diese werden nun die gegebenen Restriktionen wie Bebauungspläne, Gebäude- und Grundschnittgrenzen, bestehende Genehmigungen, der Business Case des Unternehmens oder ggf. denkmalschutzrechtliche Vorgaben hinzugenommen sowie Fixpunkte wie moderne Bestandsgebäude, wichtige Produktionsanlagen, äußere Gebäudeanschlüsse, Fundamente und Fluchtwege identifiziert. Anhand dieser Restriktionen und Fixpunkte wird geprüft, in welchem Umfang sich die Idealplanung umsetzen lässt; nicht selten zeigt sich hier, dass selbst ein Brownfield dem Ideal-Layout sehr nahekommen kann.

Zudem überzeugt ein Brownfield mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit, das von immer mehr Kunden gefordert wird und dem sich deshalb immer mehr Unternehmen verschreiben – auch bei Umbaumaßnahmen. Eine Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erreichen Organisationen um ein Vielfaches leichter, wenn sie Bestandsbauten sanieren und/oder Baumaterialen wiederverwenden.

Brownfield erfordert mehrstufigen Realisierungsplan

In der Realisierung muss im Brownfield – anders als im Greenfield – ein mehrstufiger Realisierungsplan ausgearbeitet werden, um die Realplanung mit möglichst wenig Eingriffen in den laufenden Betrieb umsetzen zu können. Hierzu werden die einzelnen Realisierungsschritte mit Maßnahmen definiert, um stufenweise vom Ist- zum Zielzustand zu gelangen. So lässt sich der optimale Initialpunkt für den ersten Schritt ermitteln, aus dem sich alle weiteren Schritte – durchaus auch Interimsschritte – sukzessive ergeben.

Da die Werksentwicklung nicht zum Tagesgeschäft von Unternehmen gehört und, wie aufgezeigt, ein strategisches Vorgehen benötigt, um letztlich zum gewünschten Ziel zu führen, sollten Organisationen auf die Kompetenzen von externen Partnern zugreifen. Diese verfügen über eine strukturierte Vorgehensweise und Erfahrungen aus einer Vielzahl an bereits durchgeführten Projekten. So können sie anhand ihrer Best Practices Unternehmen zu den richtigen Entscheidungen verhelfen und erkennen auch mögliche Stolpersteine frühzeitig. Unternehmensberatungen stellen zudem ein Lastenheft mit detaillierten Anforderungen an das Bauvorhaben zusammen, mit dem Unternehmen bei Ausschreibungen die passenden Angebote einholen können und dadurch unerwartete Mehrkosten vermeiden.

Fazit

Die Entscheidung, ob ein neues Werk auf der “grünen Wiese” oder durch die Nutzung und Sanierung bestehender Gebäude errichtet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Während Neubauten oft als einfacher erscheinen, bietet der Brownfield-Ansatz zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Kosten und Nachhaltigkeit. Durch strategische Planung und die Berücksichtigung der spezifischen Unternehmensprozesse können bestehende Strukturen effektiv angepasst werden. Eine gründliche Analyse und eine Idealplanung ohne Restriktionen bilden dabei den Ausgangspunkt. Der Umbau bestehender Gebäude erfordert jedoch eine sorgfältige, schrittweise Umsetzung und kann durch die Expertise externer Partner optimiert werden. Insgesamt bietet der Brownfield-Ansatz eine realistische und oft vorteilhafte Alternative zum Neubau.

Referenz: PROTEMA erstellt Konzept für hessischen Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie

Für einen Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie mit Sitz in Hessen hat die Unternehmensberatung PROTEMA das Konzept für umfangreiche Umbaumaßnahmen entwickelt. Dieses Konzept kombiniert den Greenfield- mit dem Brownfieldansatz.

Ausgangssituation: Die bestehenden Werksgebäude sind zum Teil mehrere Jahrzehnte alt und sehr sanierungsbedürftig. Die Gebäude sind hinsichtlich der Produktion bereits voll ausgenutzt, die Logistik wurde bereits zum großen Teil ausgelagert. Das hessische Unternehmen plant weiteres Wachstum.

Vorgehensweise: PROTEMA hat für das Unternehmen analysiert, wie sich die vorhandenen Gebäude ideal sanieren und das Werksgelände bestmöglich ausnutzen ließen, um das geplante Wachstum darstellen zu können. Dabei wurde klar, dass sich der Idealzustand mit einer reinen Brownfieldplanung nicht annähernd erreichen lässt. Die Beraterinnen und Berater spielten deshalb auch ein Greenfield-Szenario durch, das jedoch angesichts der hohen Investitionskosten nicht überzeugend war. So wurde deutlich, dass weder ein reines Greenfield noch ein reines Brownfield erfolgreich umzusetzen sind.

Konzept: Das nun abgeschlossene Konzept, aus dem die ersten Maßnahmen bereits beschlossen wurden, sieht nun eine Kombination aus Greenfield und Brownfield vor. Auf dem Nachbargrundstück des Unternehmens soll ein neues Gebäude mit einer Fläche von 3.000 qm errichtet werden. In dieses wird dann die Produktgruppe mit dem höchsten Wachstum einziehen und es wird eine neue automatisierte Fertigungstechnik erhalten. So wird das Stückzahlenwachstum sichergestellt und es entstehen effiziente Prozesse. Die Flächen, die durch den Umzug in dem sanierungsbedürftigen Gebäude frei werden, können anschließend schrittweise erneuert werden. Solche Mischvarianten können eine besonders effiziente Lösung darstellen – etwa dann, wenn durch ein zusätzliches neues Gebäude der notwendige Spielraum entsteht, um bestehende Produktions- und Logistikflächen Schritt für Schritt zu sanieren und zu modernisieren.

Autoren:

Christof Bartsch, Senior Manager und Mitglied der Geschäftsleitung, PROTEMA Unternehmensberatung GmbH

Thomas Jurgeleit, Senior Manager und Mitglied der Geschäftsleitung, PROTEMA Unternehmensberatung GmbH

PROTEMA Unternehmensberatung GmbH, mit Sitz in Stuttgart, ist ein etabliertes und stark expandierendes Beratungsunternehmen. Seit rund 30 Jahren ist die PROTEMA-Gruppe weltweit aktiv und spezialisiert auf Strategie- und Prozessberatung für Industrieunternehmen sowie Fabrik-, Produktions- und Logistikplanung.

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