Freie Wohnungen sind in der Schweiz kaum noch zu finden, und das bekommen Mieter, Käufer und Eigentümer gleichermassen zu spüren.

Seit über zehn Jahren standen in der Schweiz nicht mehr so wenige Wohnungen leer wie jetzt. 2025 sank die Leerwohnungsziffer auf rund ein Prozent, in der Stadt Zürich auf praktisch null. Wohneigentum wird weiter teurer, der Anstieg fällt allerdings schwächer aus als zuvor. Und die Bevölkerung wächst rascher, als gebaut wird. Eigentümer beschäftigt deshalb eine Frage, die früher kaum jemand stellte. Was ist die eigene Liegenschaft in diesem Markt überhaupt noch wert?
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Rund 48’400 Wohnungen standen am 1. Juni 2025 in der Schweiz leer. Das sind etwa ein Prozent des Bestands und so wenige wie zuletzt vor zwölf Jahren. In den Städten ist der Spielraum noch kleiner. Zürich kam zuletzt auf eine Leerwohnungsziffer von 0,1 Prozent, also fast Vollvermietung. Wohneigentum verteuerte sich im ersten Quartal 2026 um 3,5 Prozent. Diese Zahlen sind kein Ausreisser eines einzelnen Jahres, sondern das Ergebnis einer Entwicklung, die sich über lange Zeit aufgeschaukelt hat. Sie bestimmt mit, wo Menschen wohnen, wie viel Geld sie dafür ausgeben und welchen Preis sie für die eigene Immobilie ansetzen können.

Eine Knappheit mit langer Vorgeschichte

Noch 2020 zeichnete sich ein anderes Bild ab. Die Leerwohnungsziffer lag damals bei 1,72 Prozent, und vereinzelt war von einer beginnenden Entspannung die Rede. Diese Erwartung hat sich nicht bestätigt. Seither weist die Kurve Jahr für Jahr nach unten.
Der wesentliche Grund liegt in einem Missverhältnis zwischen Zuwanderung und Bautätigkeit. Die Schweiz zählte Ende 2025 rund 9,124 Millionen Einwohner. Die Nettozuwanderung lag 2025 bei rund 75’000 Personen, das gesamte Bevölkerungswachstum sogar darüber. Die Neubautätigkeit hält mit diesem Tempo längst nicht mehr Schritt: 2024 entstanden schweizweit 39’638 neue Wohnungen und damit rund 15 Prozent weniger als im Vorjahr – der tiefste Wert seit Beginn der aktuellen Erhebungsreihe. Bei Einfamilienhäusern fällt der Rückgang noch deutlicher aus: 4’518 Neubauten gegenüber 8’567 im Jahr 2013. Knappes Bauland, gestiegene Baukosten und langwierige Bewilligungsverfahren halten das Angebot tief.
Hinzu kommt eine gesellschaftliche Veränderung, die in der öffentlichen Debatte häufig untergeht. Die Zahl der Haushalte wächst rascher als die Bevölkerung, weil immer mehr Menschen allein leben. Singlehaushalte und getrennte Paare beanspruchen zusammen mehr Wohnraum als dieselbe Personenzahl noch vor einer Generation.

Ausgeprägtes Gefälle zwischen Stadt und Land

Gleichmässig verteilt ist die Knappheit nicht. Am stärksten betroffen sind die grossen Zentren und ihre Agglomerationen. Zürich, Genf, Zug und Basel-Stadt liegen sämtlich unter 0,6 Prozent, einem Niveau, das Fachleute als Wohnungsnotstand bezeichnen. In ländlichen Regionen stellt sich die Situation anders dar. Im Kanton Jura etwa bleibt Wohneigentum für viele Haushalte erschwinglich. Solche Gegensätze verdeutlichen, weshalb gesamtschweizerische Durchschnittswerte nur begrenzt aussagekräftig sind. Massgeblich ist stets die konkrete Lage einer Liegenschaft.

Hohe Preise, aber nachlassende Dynamik

Trotz der anhaltenden Knappheit mehren sich die Anzeichen, dass die Preise nicht unbegrenzt weitersteigen. Die UBS rechnet für 2026 und 2027 nur noch mit Zuwächsen von rund drei Prozent, da sich immer weniger Haushalte den Erwerb von Wohneigentum leisten können. Auch in einem angespannten Markt existiert offenbar eine Grenze der Zahlungsbereitschaft.
Der Mietmarkt der Stadt Zürich liefert dafür ein anschauliches Beispiel. Dort sanken die Angebotsmieten 2025 um 3,4 Prozent, und mehrere hochpreisige Neubauwohnungen blieben über Monate unvermietet. Ein weiterer Mechanismus verschärft die Lage. Viele Mieter verbleiben in ihren bestehenden Verhältnissen, weil ein Wohnungswechsel mit höheren Kosten verbunden wäre. Dadurch gelangt kaum noch Wohnraum auf den Markt, und der Engpass verstärkt sich aus sich selbst heraus.

Günstige Finanzierungsbedingungen stützen die Nachfrage

An den Finanzierungskosten liegt die Zurückhaltung nicht. Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank steht bei null Prozent, und für eine zehnjährige Festhypothek sind gegenwärtig zwischen rund 1,4 und 2,0 Prozent, je nach Anbieter und Bonität, zu entrichten. Dämpfend wirken allein die strengen Tragbarkeitsregeln der Banken, die einen erheblichen Eigenkapitalanteil voraussetzen und prüfen, ob ein Käufer auch deutlich höhere Zinsen noch tragen könnte. Diese Vorsicht zählt zu den Gründen, weshalb der Markt trotz Höchstpreisen als vergleichsweise stabil gilt. Der Immobilienblasenindex der UBS ist stark gestiegen und nähert sich dem erhöhten Risikobereich.

Die Frage nach dem tatsächlichen Liegenschaftswert

In einem derart angespannten Markt unterliegen Eigentümer rasch einer Fehleinschätzung. Zwei nahezu identische Wohnungen können innerhalb derselben Stadt um Hunderttausende Franken auseinanderliegen. Ausschlaggebend sind die Mikrolage, der energetische Zustand und mitunter ein geplantes Bauvorhaben im benachbarten Quartier. Mehr als siebzig Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie, und nur wenige Laien behalten sie vollständig im Blick.
Eine erste Orientierung bieten digitale Schätzinstrumente, die binnen weniger Minuten einen Richtwert liefern. Sie arbeiten überwiegend nach der hedonischen Methode und vergleichen eine Liegenschaft anhand zahlreicher Merkmale mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte. Mehrere Anbieter stellen solche Schätzungen kostenlos und unverbindlich bereit. Die ImmoSky AG etwa bietet auf ihrer Website eine kostenlose Online-Bewertung an, die nach gut drei Minuten einen ersten Wert ausweist. Solche Bewertungen von ImmoSky stützen sich auf anerkannte Verfahren und eine breite Datengrundlage.

Wann sich eine Wertermittlung lohnt

Eine fundierte Wertermittlung erweist sich vor allem dann als hilfreich, wenn bedeutende Entscheidungen anstehen. Drei Konstellationen treten in der Praxis besonders häufig auf.

– Vor einem geplanten Verkauf, damit der Angebotspreis marktgerecht ausfällt und die Liegenschaft nicht über Monate inseriert bleibt
– Bei Erbschaft oder Scheidung, wenn alle Beteiligten eine neutrale Einschätzung als Verhandlungsgrundlage benötigen
-Zur regelmässigen Standortbestimmung des eigenen Vermögens in einem Markt mit beweglichen Preisen

Auch Kaufinteressenten profitieren von einer unabhängigen Zweitmeinung, weil sie einen geforderten Preis dadurch sicherer einordnen können. Die Angebote von ImmoSky reichen von der kostenlosen Erstschätzung über die Begutachtung vor Ort bis zur Begleitung durch den gesamten Verkaufsprozess. Das zweistufige Vorgehen aus rascher Online-Einschätzung und vertiefter Begutachtung, das ImmoSky anbietet, deckt sich mit den Erfahrungen vieler Eigentümer.

Wohin sich der Markt bewegt

Eine spürbare Entspannung ist vorerst nicht in Sicht. Solange die Neubautätigkeit hinter der Zuwanderung zurückbleibt, dürfte der Wohnraum knapp bleiben, und einzelne Fachleute halten den Tiefpunkt bei der Leerwohnungsziffer für noch nicht erreicht. Bei den Preisen wirken zwei gegenläufige Kräfte. Die strukturelle Knappheit stützt das Niveau, während die angespannte Tragbarkeit und eine möglicherweise nachlassende Zuwanderung dämpfen. Vieles spricht daher für eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau, wobei regionale Unterschiede zunehmen und die energetische Qualität als Preisfaktor an Gewicht gewinnt.
Für Eigentümer folgt daraus vor allem eines, nämlich den eigenen Besitz sachlich einzuschätzen, statt sich auf Annahmen zu verlassen. Mit Niederlassungen in mehreren Regionen ist ImmoSky in der Schweiz breit präsent, und die von ImmoSky vermittelten Immobilien decken vom Stockwerkeigentum bis zum Mehrfamilienhaus ein weites Spektrum ab. In einem Umfeld, in dem Knappheit und Unsicherheit den Ton angeben, bildet eine verlässliche Einschätzung des eigenen Wohnwerts die Grundlage für tragfähige Entscheidungen.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

ImmoSky AG
Herr Yves Balogh
Lagerstrasse 14
8600 Dübendorf
Schweiz

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email : pr@immo-sky.eu

ImmoSky AG ist ein führendes Schweizer Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Dübendorf und mehreren regionalen Standorten. Seit 2003 vermittelt ImmoSky erfolgreich Wohnimmobilien und bietet Dienstleistungen in den Bereichen Verkauf, Bewertung und Hypothekenberatung. Das Unternehmen kombiniert moderne Technologien mit fundierter Marktkenntnis und steht für Qualität, Vertrauen und professionelle Betreuung.

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