Finanzierung von Immobilien

Die Finanzierung von Immobilien hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Während sehr niedrige Zinsen lange Zeit großzügige Kalkulationen ermöglichten, müssen Investoren heute deutlich genauer rechnen. Finanzierungskosten sind wieder zu einem entscheidenden Faktor bei der Frage geworden, ob sich der Kauf einer Immobilie wirtschaftlich darstellen lässt.

Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, beschäftigt sich in Leipzig mit dem Ankauf, der Entwicklung und der Finanzierung von Immobilien. Aus seiner Sicht hat das veränderte Zinsumfeld den Markt anspruchsvoller gemacht – aber nicht zwangsläufig schlechter.

Zinsen verändern die gesamte Kalkulation

Bei Immobilienprojekten werden häufig erhebliche Teile des Kaufpreises und teilweise auch der Sanierungskosten fremdfinanziert. Bereits kleine Veränderungen des Zinssatzes können deshalb große Auswirkungen haben.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Darlehen von einer Million Euro bedeutet ein zusätzlicher Prozentpunkt Zins rechnerisch 10.000 Euro zusätzliche Zinsbelastung pro Jahr, solange die entsprechende Darlehenssumme aussteht.

Bei größeren Immobilienprojekten vervielfacht sich dieser Effekt.

“Der Zins ist heute wieder eine der zentralen Größen jeder Immobilienkalkulation”, sagt Sven Schwarzat. “Man kann den Kaufpreis einer Immobilie nicht isoliert betrachten.”

Für die Schwarzat Capital GmbH bedeutet dies, dass Immobilien in Leipzig bereits vor dem Ankauf mit unterschiedlichen Finanzierungsszenarien gerechnet werden.

Banken schauen genauer hin

Gleichzeitig haben sich die Anforderungen der Finanzierungspartner verändert.

Banken betrachten nicht nur den Wert einer Immobilie. Auch Eigenkapital, Erfahrung des Investors, bestehende Verpflichtungen, geplante Nutzung und Tragfähigkeit des Projekts spielen eine Rolle.

Bei sanierungsbedürftigen Immobilien kommt eine weitere Unsicherheit hinzu: Wie hoch werden die tatsächlichen Baukosten?

Je komplexer das Projekt, desto genauer müssen Investoren erklären können, wie Kauf, Sanierung und spätere Nutzung zusammenpassen.

Sven Schwarzat sieht darin grundsätzlich eine nachvollziehbare Entwicklung. Banken stellen langfristiges Kapital zur Verfügung und müssen einschätzen, ob ein Immobilienprojekt auch dann funktioniert, wenn nicht alles exakt nach Plan verläuft.

Die Niedrigzinsphase hat Fehler verziehen

Während der Niedrigzinsphase konnten Immobilieninvestoren von sehr geringen Finanzierungskosten und gleichzeitig stark steigenden Marktpreisen profitieren.

Dadurch wurden teilweise auch Projekte erfolgreich, deren ursprüngliche Kalkulation nicht besonders robust war.

Dieses Umfeld hat sich verändert.

Heute müssen Immobilien stärker aus ihrem laufenden Ertrag oder aus einer realistischen Wertentwicklung heraus funktionieren.

Für die Schwarzat Capital GmbH ist deshalb die Frage wichtiger geworden, wie viel Ergebnis eine Immobilie nach Finanzierungskosten tatsächlich erwirtschaftet.

Eine hohe Bruttorendite allein reicht nicht aus, wenn ein erheblicher Teil davon durch Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und andere Kosten aufgezehrt wird.

Eigenkapital bekommt einen höheren Stellenwert

Höhere Finanzierungskosten führen außerdem dazu, dass Eigenkapital wieder wichtiger wird.

Je geringer die Fremdfinanzierung im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto niedriger ist in vielen Fällen das Risiko für die Bank. Das kann sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken.

Allerdings ist auch Eigenkapital nicht kostenlos.

Ein professioneller Investor muss überlegen, wo das vorhandene Kapital den größten Nutzen bringt.

Sven Schwarzat betrachtet deshalb nicht nur die Frage, ob eine Immobilie finanziert werden kann. Entscheidend ist auch, ob die gewählte Finanzierungsstruktur wirtschaftlich sinnvoll ist.

Gute Bankbeziehungen werden wichtiger

Immobilienfinanzierung ist zudem nicht ausschließlich eine Frage von Zahlen.

Banken müssen ein Projekt und die dahinterstehenden Personen verstehen können.

Nach Ansicht von Sven Schwarzat sind langfristige und verlässliche Beziehungen zu Finanzierungspartnern deshalb besonders wertvoll.

Die Schwarzat Capital GmbH setzt bei Immobilienprojekten auf eine transparente Darstellung der jeweiligen Kalkulation. Dazu gehören Kaufpreis, Sanierungsbudget, erwartete Einnahmen und mögliche Risiken.

Je komplexer eine Immobilie ist, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare Darstellung des Geschäftsmodells.

Schwieriger bedeutet nicht unmöglich

Das aktuelle Finanzierungsumfeld führt dazu, dass manche Projekte nicht mehr wirtschaftlich darstellbar sind.

Das kann auch eine bereinigende Wirkung auf den Immobilienmarkt haben.

Wenn Käufer höhere Finanzierungskosten berücksichtigen müssen, können überhöhte Kaufpreisvorstellungen schwieriger durchsetzbar werden.

Für Sven Schwarzat entstehen dadurch wiederum Chancen für Investoren, die sorgfältig kalkulieren und über ausreichend Erfahrung verfügen.

Leipzig bleibt aus Sicht der Schwarzat Capital GmbH ein interessanter Standort für Immobilien. Entscheidend ist jedoch stärker als früher der Einzelfall.

Die Zeit des nahezu kostenlosen Kapitals ist vorbei. Damit gewinnt eine alte unternehmerische Tugend wieder an Bedeutung: Eine Immobilie muss auch dann funktionieren, wenn die Finanzierung Geld kostet.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Schwarzat Capital GmbH
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email : info@schwarzat-capital.de

Über den Autor: Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine Expertise und Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum Leipziger Immobilienmarkt.

Über die Schwarzat Capital GmbH: Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein führendes Unternehmen im Bereich Immobilieninvestitionen und -entwicklung. Das Unternehmen spezialisiert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung von Wohnimmobilien in Leipzig.

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