Öl- und Gasheizungen beeinflussen zunehmend die Kaufpreisverhandlungen. Doch wie hoch sollte ein Preisabschlag ausfallen, wenn eine energetische Modernisierung ansteht?_

Wer heute ein Einfamilienhaus mit einer Öl- oder Gasheizung verkaufen möchte, erlebt bei Kaufpreisverhandlungen häufig intensive Diskussionen. Auch bei gepflegten Immobilien, deren Dächer und Kellerdecken bereits gedämmt wurden und die sich insgesamt in einem guten baulichen Zustand befinden, wird die vorhandene Heizungsanlage zunehmend zum Thema. Kaufinteressenten berücksichtigen mögliche Modernisierungskosten bei ihrer Preisvorstellung. Das ist verständlich, schließlich möchte niemand eine Immobilie erwerben, ohne die künftig anstehenden Investitionen zu kennen.

Eine Untersuchung des Immobilienportals immowelt aus dem Jahr 2025 ergab, dass Einfamilienhäuser der schlechtesten Energieeffizienzklasse H durchschnittlich 14 Prozent günstiger angeboten wurden als vergleichbare Häuser der Klasse D. Neuere Untersuchungen zeigen teilweise noch größere Unterschiede. Allerdings beziehen sich diese Zahlen auf die gesamte energetische Qualität eines Gebäudes und auf Angebotspreise, nicht allein auf die Heizungsart oder tatsächlich erzielte Kaufpreise.

Gerade hier lohnt sich ein genauer Blick. Denn eine ältere Öl- oder Gasheizung bedeutet keineswegs automatisch, dass ein Gebäude energetisch umfassend sanierungsbedürftig ist. Ebenso wenig lässt sich aus einer statistischen Marktbetrachtung unmittelbar ein angemessener Preisabschlag für eine einzelne Immobilie ableiten.

Ein Rechenbeispiel aus dem Vordertaunus verdeutlicht die Größenordnung: Ein gepflegtes Einfamilienhaus hat einen angenommenen Marktwert von 600.000 Euro. Ein Preisabschlag von 14 Prozent würde immerhin 84.000 Euro ausmachen. Die Installation einer modernen Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet dagegen durchschnittlich rund 36.000 Euro einschließlich Einbau, noch vor Abzug möglicher staatlicher Fördermittel. Selbst wenn zusätzliche technische Anpassungen erforderlich werden, kann zwischen den tatsächlichen Investitionskosten und einem pauschal angesetzten Preisabschlag eine erhebliche Differenz bestehen.

Natürlich spielen bei einer Kaufentscheidung weitere Überlegungen eine Rolle. Neben den unmittelbaren Modernisierungskosten sind auch die künftigen Energiekosten, mögliche gesetzliche Anforderungen und die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie zu berücksichtigen. Käufer möchten Planungssicherheit und Verkäufer einen marktgerechten Preis erzielen. Beides sind nachvollziehbare Interessen.

“Wir stellen in unserer täglichen Maklerpraxis fest, dass die öffentliche Diskussion über energetisch bedingte Preisabschläge die Erwartungen auf beiden Seiten beeinflusst. Dabei werden Durchschnittswerte gelegentlich auf Immobilien übertragen, deren tatsächlicher Zustand eine ganz andere Betrachtung rechtfertigt. Unsere Aufgabe als Immobilienmakler ist es, Käufer und Verkäufer mit nachvollziehbaren Zahlen zusammenzubringen. Denn weder sollte ein Verkäufer notwendige Investitionen übersehen, noch sollte ein Käufer Modernisierungskosten ansetzen, die in dieser Höhe möglicherweise gar nicht entstehen”, erklärt Harald Blumenauer von BLUMENAUER Immobilien.

Dabei wird häufig übersehen, dass bestehende, funktionierende Öl- und Gasheizungen grundsätzlich weiterbetrieben werden dürfen. Ein sofortiger Austausch ist keineswegs immer erforderlich. Eigentümer können Modernisierungen daher oft langfristig planen und dabei mögliche staatliche Förderungen berücksichtigen.

Am Ende entscheidet der Markt über den erzielbaren Kaufpreis. Doch eine faire Preisfindung braucht mehr als statistische Durchschnittswerte. Sie braucht Kenntnis der Immobilie, nachvollziehbare Kosten und Verständnis für die Interessen beider Seiten. Denn nicht die Schlagzeile sollte den Preis bestimmen, sondern die tatsächliche Qualität und Zukunftsfähigkeit des Hauses.

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