Bonität in vier Blöcken, Haushaltsrechnung und Beleihungswert: welche Prüfung hinter einer Kreditzusage im Raum Koblenz steht und warum Bewertung und Kaufvertrag auseinanderliegen.

Neuwied, 28.09.2026. Bei einer Baufinanzierung in Koblenz prüft die Bank zwei Seiten: den Menschen, der das Darlehen aufnimmt, und das Objekt, das als Sicherheit dient. Aus der Person entsteht die Haushaltsrechnung, aus dem Objekt der Beleihungswert. FinanzPlusImmo mit Sitz in Neuwied, deutschlandweit tätig, erklärt, warum beide tragen müssen und die Bewertung vom Kaufpreis abweichen kann.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung in Koblenz an der Person?

Die Bonitätsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 505b BGB muss die Bank eingehend prüfen und darf sich dabei nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Geprüft werden vier Blöcke:

* Einkommen: Angerechnet wird, was dauerhaft fließt und belegbar ist. Boni oder Überstunden zählen ohne mehrjährigen Nachweis meist nur gekürzt.
* Beschäftigung: Vertragsart, Probezeit, Betriebszugehörigkeit und Branche.
* Verpflichtungen: Ratenkredite, Leasing, Unterhalt und der Dispositionskredit, dessen Rahmen häufig auch ungenutzt als Belastung zählt.
* Zahlungsverhalten: abgelesen aus Auskunfteidaten und Kontoauszügen.

Was zeigt die Haushaltsrechnung?

Die Haushaltsrechnung fasst die vier Blöcke zu einer Zahl zusammen: dem Betrag, der nach Lebenshaltung, bestehenden Raten und Rücklage für die Instandhaltung jeden Monat für die Rate übrig bleibt. Soll die Bank in Koblenz auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, achtet sie besonders auf diesen Überschuss, auf eine unbefristete Beschäftigung mit beendeter Probezeit und auf eine saubere Schufa.

“Ein befristeter Vertrag, ein alter Ratenkredit, ein dauerhaft ausgereizter Dispositionskredit: Jeder dieser Punkte ist erklärbar, wenn er im Antrag steht und begründet ist. Wenn die Bank ihn selbst findet, ist er ein Warnsignal”, sagt Enis Recica. Enis Recica, Inhaber von FinanzPlusImmo, ist seit 2016 in der Finanzbranche und als Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz, eingetragen.

Warum liegen Bewertung und Kaufpreis in Koblenz oft auseinander?

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Wert, den sie dem Objekt dauerhaft zutraut. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu diesem Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der bestimmt, wie die Bank den Fall einordnet. Im Teilmarkt Altstadt, Mitte und Süd liegen die Wohnungspreise laut Marktbericht der Sparkasse Koblenz rund 16 Prozent unter dem Hoch der Jahre 2021 und 2022, und in einem solchen Markt deckt sich die Bewertung selten mit dem Kaufvertrag.

Einen Anhaltspunkt können Käufer selbst prüfen. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für die Stadt Koblenz alle zwei Jahre, zuletzt zum 1. Januar 2026, einsehbar im Geoportal der Stadt. Sie zeigen, ob der Grundstücksanteil im Kaufpreis plausibel ist. Eine gute Immobilie ersetzt trotzdem keine schwache Bonität, das regelt § 505b Abs. 2 BGB ausdrücklich.

Details stehen im Ratgeber Was Banken an Ihrer Person prüfen. Den Ablauf vor Ort zeigt die Seite Baufinanzierung in Koblenz.

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