Berechnung von Immobilieninvestments

Sind Immobilien bei hohen Zinsen überhaupt noch attraktiv? Diese Frage beschäftigt private Käufer ebenso wie professionelle Investoren.

Die Antwort lautet: Es kommt auf das Objekt an.

Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, investiert in Leipzig in Immobilien und sieht gerade im veränderten Marktumfeld sowohl Risiken als auch Chancen.

Zins und Kaufpreis gehören zusammen

Ein häufiger Fehler besteht darin, Immobilienpreise und Finanzierungskosten getrennt voneinander zu betrachten.

Tatsächlich hängen beide Faktoren wirtschaftlich unmittelbar zusammen.

Wenn Kapital teurer wird, kann ein Investor bei identischen Mieteinnahmen weniger für eine Immobilie bezahlen, wenn er dieselbe Rendite erzielen möchte.

Für Sven Schwarzat ist deshalb nicht entscheidend, ob Immobilien heute nominell günstiger oder teurer als vor einigen Jahren sind.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Gesamtinvestition, Finanzierungskosten und Ertrag.

Ein günstiger Preis allein reicht nicht

Ein Gebäude für eine Million Euro kann teuer sein. Eine Immobilie für drei Millionen Euro kann günstig sein.

Der Kaufpreis allein sagt wenig aus.

Eine Rolle spielen unter anderem Lage, Fläche, Zustand, bestehende Einnahmen und Entwicklungspotenzial.

Die Schwarzat Capital GmbH betrachtet Immobilien in Leipzig deshalb auf Basis ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten.

Ein sanierungsbedürftiges Gebäude kann beispielsweise zu einem niedrigen Quadratmeterpreis angeboten werden. Sind jedoch enorme Investitionen notwendig, relativiert sich der vermeintliche Preisvorteil schnell.

Entwicklungspotenzial kann höhere Zinsen ausgleichen

Interessant können Immobilien sein, deren aktuelle Nutzung deutlich hinter ihren Möglichkeiten zurückbleibt.

Das können leerstehende Flächen, sanierungsbedürftige Wohnungen oder ungünstige Grundrisse sein.

Wenn durch Investitionen eine erhebliche Verbesserung erreicht werden kann, entsteht Wert nicht ausschließlich durch eine allgemeine Preissteigerung des Immobilienmarktes.

“Wir möchten bei einer Immobilie möglichst selbst beeinflussen können, warum sie nach einer Entwicklung besser dasteht als vorher”, sagt Sven Schwarzat.

Für die Schwarzat Capital GmbH ist dieser Gedanke ein wichtiger Bestandteil der Projektentwicklung in Leipzig.

Die Miete muss realistisch sein

Entwicklungspotenzial darf allerdings nicht mit Wunschdenken verwechselt werden.

Eine Kalkulation kann auf dem Papier hervorragend aussehen, wenn unrealistisch hohe zukünftige Mieten angesetzt werden.

Professionelle Immobilieninvestoren sollten deshalb möglichst genau untersuchen, welche Einnahmen am konkreten Standort tatsächlich erreichbar sind.

Sven Schwarzat hält konservative Annahmen grundsätzlich für sinnvoller als eine Kalkulation, die nur im optimalen Szenario funktioniert.

Das gilt gerade bei hohen Finanzierungskosten.

Je geringer der Abstand zwischen Einnahmen und laufenden Kosten ist, desto weniger Spielraum besteht für Fehler.

Zeit ist bei hohen Zinsen Geld

Ein weiterer Faktor ist die Projektdauer.

Bei fremdfinanzierten Immobilien entstehen Zinsen während der gesamten Entwicklungszeit.

Dauert eine Sanierung statt sechs Monaten zwölf Monate, können zusätzliche Finanzierungskosten entstehen, während die Immobilie möglicherweise noch nicht vollständig Einnahmen erwirtschaftet.

Für die Schwarzat Capital GmbH spielt deshalb auch die Umsetzbarkeit eines Projekts eine Rolle.

Eine theoretisch hohe Gewinnmarge ist weniger attraktiv, wenn ihre Realisierung viele Jahre dauert und erhebliche Unsicherheiten beinhaltet.

Wann lohnt sich der Kauf?

Sven Schwarzat nennt keine pauschale Renditegrenze, ab der Immobilien automatisch interessant werden.

Zu unterschiedlich sind die einzelnen Projekte.

Ein langfristig zu haltendes Mehrfamilienhaus muss anders bewertet werden als eine Immobilie, die umfassend entwickelt und anschließend wieder verkauft werden soll.

Grundsätzlich muss jedoch ausreichend Abstand zwischen Gesamtinvestition und realistischem Ertrag beziehungsweise realistischem Wert bestehen.

Auch Risiken müssen darin berücksichtigt sein.

Hohe Zinsen schaffen neue Chancen

Ein anspruchsvolles Finanzierungsumfeld kann den Wettbewerb um Immobilien reduzieren.

Käufer, deren Geschäftsmodell ausschließlich bei extrem niedrigen Zinsen funktioniert, treten möglicherweise nicht mehr auf.

Dadurch können sich neue Ankaufsmöglichkeiten ergeben.

Für Sven Schwarzat ist deshalb nicht die absolute Zinshöhe entscheidend.

Die entscheidende Frage lautet: Zu welchem Preis kann eine Immobilie gekauft werden und was lässt sich wirtschaftlich daraus machen?

Für die Schwarzat Capital GmbH bleibt Leipzig deshalb auch in einem Hochzinsumfeld interessant.

Gute Immobilienprojekte verschwinden nicht, wenn die Zinsen steigen. Aber die Anforderungen an Einkauf und Kalkulation werden deutlich höher.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Schwarzat Capital GmbH
Sven Schwarzat
Ernst-Thälmann-Straße 18
06686 Lützen
Deutschland

fon ..: 034444909876
web ..: http://www.schwarzat-capital.de
email : info@schwarzat-capital.de

Über den Autor: Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine Expertise und Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum Leipziger Immobilienmarkt.

Über die Schwarzat Capital GmbH: Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein führendes Unternehmen im Bereich Immobilieninvestitionen und -entwicklung. Das Unternehmen spezialisiert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung von Wohnimmobilien in Leipzig.

Pressekontakt:

Schwarzat Capital GmbH
Herr Sven Schwarzat
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