Wie kalkuliert man Immobilien?

Eine Immobilie wird für zwei Millionen Euro angeboten. Ist sie teuer oder günstig?

Ohne weitere Informationen lässt sich diese Frage nicht beantworten.

Professionelle Immobilieninvestoren analysieren deshalb zahlreiche Faktoren, bevor sie ein Kaufangebot abgeben. Sven Schwarzat und die Schwarzat Capital GmbH beschäftigen sich in Leipzig regelmäßig mit der Bewertung und Entwicklung von Immobilien.

Schritt eins: Was wird tatsächlich gekauft?

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme.

Wie groß ist die Immobilie? Welche Flächen sind vermietbar? Welche Flächen stehen leer? Wie ist der technische Zustand? Welche Mietverträge bestehen?

Bereits an dieser Stelle können erhebliche Unterschiede zwischen zwei scheinbar ähnlichen Immobilien entstehen.

Auch Unterlagen spielen eine wichtige Rolle.

Grundrisse, Mietverträge, Grundbuchinformationen und vorhandene Genehmigungen helfen dabei, das Objekt zu verstehen.

Sven Schwarzat hält es für gefährlich, ausschließlich auf Basis eines Exposés zu kalkulieren.

Schritt zwei: Welche Investitionen sind notwendig?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Investition.

Bei Bestandsimmobilien können erhebliche Sanierungskosten hinzukommen.

Elektrik, Heizung, Wasserleitungen, Fenster, Dach, Fassade, Bäder und Innenausbau sind nur einige mögliche Kostenpositionen.

Die Schwarzat Capital GmbH versucht deshalb bereits vor dem Ankauf abzuschätzen, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind.

Je früher Risiken erkannt werden, desto besser können sie im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Schritt drei: Welche Einnahmen sind realistisch?

Bei vermieteten Immobilien sind die bestehenden Mieteinnahmen ein wichtiger Ausgangspunkt.

Interessant ist außerdem die langfristige Perspektive.

Welche Mieten sind rechtlich und marktseitig realistisch? Wie hoch ist der Leerstand? Welche Kosten trägt der Eigentümer?

Sven Schwarzat warnt davor, ausschließlich mit theoretisch maximal möglichen Einnahmen zu kalkulieren.

Eine Immobilie sollte möglichst auch dann funktionieren, wenn die Entwicklung etwas schlechter verläuft als geplant.

Schritt vier: Finanzierung berücksichtigen

Anschließend muss die Kapitalstruktur betrachtet werden.

Wie viel Eigenkapital wird eingesetzt? Welche Darlehenssumme ist notwendig? Zu welchem Zinssatz kann finanziert werden? Welche Tilgung ist vorgesehen?

Gerade in einem höheren Zinsumfeld kann die Finanzierung darüber entscheiden, ob ein Immobilienprojekt wirtschaftlich ist.

Für die Schwarzat Capital GmbH werden deshalb Kaufpreis und Finanzierung nie getrennt betrachtet.

Eine Immobilie, die bei drei Prozent Zins hervorragend funktioniert, kann bei deutlich höheren Finanzierungskosten eine völlig andere Rendite aufweisen.

Schritt fünf: Zeit einpreisen

Zeit ist ein weiterer Kostenfaktor.

Bei einer umfangreichen Sanierung können Monate vergehen, bevor alle Flächen vermietet oder verkauft werden können.

Währenddessen entstehen Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und weitere Aufwendungen.

Verzögerungen sollten deshalb nicht als völlig außergewöhnliches Ereignis betrachtet werden.

Gerade bei älteren Immobilien in Leipzig können während der Bauphase unerwartete Themen auftreten.

Sven Schwarzat kalkuliert deshalb nicht ausschließlich das perfekte Szenario.

Schritt sechs: Exit oder langfristigen Bestand definieren

Ein Objekt kann mit unterschiedlichen Strategien gekauft werden.

Manche Immobilien sollen langfristig gehalten und vermietet werden. Andere werden entwickelt und anschließend verkauft.

Diese Entscheidung beeinflusst die gesamte Kalkulation.

Bei einem langfristigen Bestand spielen laufender Cashflow, Finanzierung und zukünftige Instandhaltung eine große Rolle.

Bei einer Projektentwicklung wird stärker betrachtet, welcher Wert nach Abschluss der Maßnahmen entstehen kann.

Die Schwarzat Capital GmbH ist in unterschiedlichen Bereichen des Immobilienmarktes tätig und betrachtet deshalb jedes Projekt individuell.

Am Ende steht eine einfache Entscheidung

Trotz umfangreicher Tabellen läuft die Kalkulation am Ende auf eine grundlegende Frage hinaus:

Ist der erwartete Ertrag hoch genug, um Kapitaleinsatz und Risiken zu rechtfertigen?

Wenn die Antwort nur unter perfekten Annahmen “Ja” lautet, ist Vorsicht angebracht.

Sven Schwarzat hält deshalb Sicherheitsmargen für einen wichtigen Bestandteil professioneller Immobilieninvestitionen.

Gerade in Leipzig existieren viele interessante Immobilien mit Entwicklungspotenzial.

Doch eine interessante Immobilie ist noch kein gutes Investment.

Erst eine realistische Kalkulation macht aus einem Gebäude ein mögliches Immobilienprojekt.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Schwarzat Capital GmbH
Sven Schwarzat
Ernst-Thälmann-Straße 18
06686 Lützen
Deutschland

fon ..: 034444909876
web ..: http://www.schwarzat-capital.de
email : info@schwarzat-capital.de

Über den Autor: Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine Expertise und Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum Leipziger Immobilienmarkt.

Über die Schwarzat Capital GmbH: Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein führendes Unternehmen im Bereich Immobilieninvestitionen und -entwicklung. Das Unternehmen spezialisiert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung von Wohnimmobilien in Leipzig.

Pressekontakt:

Schwarzat Capital GmbH
Herr Sven Schwarzat
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